“带看和成交量暴增，天天忙得脚不沾地”、“再犹豫就买不到了，以后还得涨”……

近日，北京、天津、宁波、长沙、重庆等多地均传出二手房成交回暖消息，并预测接下来购房优惠将逐步减少、部分区域挂牌价上涨。

【资料图】

不过在业内人士看来，这些声音更像是在“贩卖焦虑”。

中原地产首席分析师张大伟告诉观察者网，北京近两周成交量环比确有提升，但也只是与去年历史低点相比，与2021年或更早之前的历史高点远远不如，更谈不上火热。

张大伟认为，目前二手房市场的推动主要依赖学区房需求，如果不出现针对二手房首付比例或者购房利率优惠等政策，市场很可能会在2023年轻微小阳春后再次明显下行。

学区房是二手市场最大推手

中原地产统计数据显示，上周（2023年2月13日-19日）北京二手房住宅成交3761套，这是2022年来的第三高点。

这一数据略高于2022年12月成交量，但也只是与2022年1-2月份相当，单周数据从2021年以来排在第30位。

张大伟解释称，由于2022年包括北京在内的多个城市疫情较为严重，二手房成交量整体处于历史低点，环比看来成交量才有明显提升，但同比2021年疫情平稳周期下远远不如。

楼市每年年初都有一个小阳春，这与春节期间积累订单集中网签，以及学区房推动作用有关。2023年北京入学人口刷新历史记录，这是目前促使二手房成交的主要动力。

就目前数据来看，2月份北京二手房成交量大约在1.5万套左右，3月有望继续回升至2万套，但整体上北京房地产市场不支撑明显大幅度的上涨，预计4-5月份，二手房需求会再次下降。

与北京类似，上海一名贝壳找房的中介人士也向观察者网表示，近期受到学区房需求拉升，二手房带看量与成交量明显上升。

但该房产中介同时指出，受核心区域房价“倒挂”影响，一线城市的二手房吸引力远远不及新房，因此二手房成交环比上涨只是暂时的。

公开资料显示，2月6日上海公布2023年春节后首批新房供应，共计25个商品住房项目、6958套房源，涉及杨浦、浦东、闵行、松江、青浦、嘉定、宝山、奉贤、金山9个区域，总建筑面积约74.2万平方米，备案均价62447元/平方米。

“‘量少质精’是该批次新房的关键词。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，此次供应项目价格适中，备案价大都具有刚需属性，但周边倒挂严重，预计将受到购房者摇号争抢，不少楼盘可能触发积分准入机制。

以浦东张家浜板块的浦开云璟为例，首次开盘4栋17-18层高层公寓，房源数合计318套，备案均价89500元/平方米，而同样贴近中环线的三林滨江项目价格已过10.5万元/平方米。

再如唐镇全新轨交盘华发半岛华庭，备案均价70620元/平方米，而不远处的绿城臻园和仁恒东郊花园，去年不少二手房成交价均突破10万元/平方米。

在此背景下，业内普遍预计，二手房市场仅靠学区房竞争力远远不及新房，成交量预计在“小阳春”后将迅速下滑；至于新房热度，也仅限于少数城市的部分核心区域，整体依旧疲软。