8月9日，2023博鳌房地产论坛系列活动在海南举行，会议主题为"突围大变局"。中海养老管理有限公司总经理郭鑫以“变局下康养运营的思考”为主题发表演讲。

关于康养产业，郭鑫提到，过去一年时间我们发现几个趋势，在政策面，去年年底中央提出改善性住房、新能源汽车、康养服务作为内需的三驾马车，但是现在我们观察到各地有关部门都想做这些事，但是不知道老人的需求是什么，也没有相关的产品和服务做支撑。

此外，他称，后疫情时代客户对大健康的关注度加大；养老机构在疫情之后短期回落，这半年比较明显，入住率下降很多；保险系从郊区CCRC向城市CB项目转移。

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郭鑫还提出另外一个变化，由于地产本身主业不好，前100强的地产公司当中，有很多都纷纷推出康养产业，或者在观望，在存量资产出来之后，大家都在想怎么盘活。

“还有一个趋势是地方国企和康养企业纷纷进入市场，地方文旅集团也慢慢变成文商旅集团或者文商康旅集团，慢慢都会增加康养旅游和康养服务。”

而会员卡及高额押金受限也成为新的趋势。郭鑫认为：“这实际上是一个民生问题，不是纯经营问题，所以我们在理解养老产业的时候，还要理解养老产业背后养老事业的逻辑。”

关于康养住区和服务运营，郭鑫坦言，养老从投资的角度来讲是投资、建设和运营的过程。从运营角度来讲，它还包括全生命周期的生活服务和精神服务的需求，它也不类同于商业资产，也不像酒店一样，所以它的难度系数还是比较高的。

“现在从政策的角度来看，国家层面有了消费基础设施的REITs，康养行业还没有，我们觉得未来3年应该有机会，否则很难打通全周期的资产。我们的资产回报率能不能达到4%以上。从运营的情况来看，还是有点难度的，需要到第四、第五年的时候才能达到这样的水平。”郭鑫进一步分析到。

关于房企进入康养行业的优劣势，他还提到，关于优势，房企拥有很强的投资和建设能力，不过劣势也很明显，一是运营能力缺乏，第二是对客户的理解，企业对55岁以上的客户研究是非常少的，所以真要进入到这个行业当中，这个课是得补的。

他也提醒大家，房企原来是赚大钱、快钱，现在进入康养产业要赚慢钱、小钱，原来是跑100米的，现在要跑马拉松，这个心态要改变。

“养老是全生命周期，现在是内容推动资产，不再像做商业地产，把楼建好，租出去就行了，做康养大家是要推开门进去。”

最后，郭鑫称，要盘活自己的资源，要选好到底切入到哪个细分领域里面。还要解决长者的生理、心理等等方面的问题，这里的生理问题对医疗要求比较高，需要依靠政府的医疗体系。